Le rachat de crédits hypothécaire
Le rachat de crédits hypothécaire consiste à renégocier ou à regrouper votre prêt immobilier avec d’autres crédits (consommation, auto, etc…) en un seul emprunt. Cette démarche vise à obtenir un meilleur taux d’intérêt, à réduire vos mensualités ou à ajuster la durée de remboursement de votre crédit.
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Rassemblez vos crédits, misez sur votre patrimoine
Le rachat de crédits hypothécaire s’adresse aux propriétaires qui souhaitent regrouper leurs prêts en une seule mensualité plus légère, en utilisant leur bien immobilier comme garantie. Cette solution peut permettre de réduire jusqu’à 60 % ses mensualités, sous certaines conditions.
Qu’est-ce qu’un rachat de crédits hypothécaire ?
Il s’agit d’un regroupement de plusieurs emprunts (crédits à la consommation, prêt immobilier, dettes diverses…) en un seul. La différence ici ? Le prêt unique est garanti par une hypothèque sur un bien immobilier que vous possédez.
En contrepartie de cette garantie solide, les banques sont souvent disposées à :
Accorder des montants plus élevés
Étaler le remboursement sur une durée plus longue (jusqu’à 25 voire 30 ans)
Proposer des taux plus intéressants qu’en l’absence de garantie
⚠️ En cas d’impayé prolongé, la banque pourra saisir le bien hypothéqué, ce qui nécessite une décision mûrement réfléchie.
Bon à savoir - Hypothèque ou caution ?
L’hypothèque est souvent confondue avec la caution bancaire (type Crédit Logement). Dans le rachat de crédits hypothécaire, seule l’hypothèque réelle (avec acte notarié) est utilisée. Elle est plus sécurisante pour le prêteur, mais plus engageante pour l’emprunteur.
Ratio et marge hypothécaire : des seuils à respecter
Avant d’accorder le financement, l’établissement prêteur analyse deux éléments clés :
Le ratio hypothécaire
C’est le rapport entre :
Montant du prêt demandé ÷ Valeur estimée du bien immobilier
Les banques fixent souvent un plafond de 70 à 85 %. Cela signifie qu’un prêt ne pourra dépasser une certaine fraction de la valeur du bien.
Exemple :
Vous possédez un bien estimé à 400 000 €
Avec un ratio à 75 %, la banque peut prêter jusqu’à 300 000 €
La marge hypothécaire
C’est la somme maximale que vous pouvez emprunter, après déduction des éventuels prêts en cours déjà garantis par ce même bien.
Bon à savoir - Comment ça fonctionne ?
Utilisez cette logique pour évaluer votre capacité réelle d’emprunt.
À qui s’adresse ce type de rachat de crédits ?
Ce montage concerne exclusivement les propriétaires, qu’ils soient :
Propriétaires occupants
Bailleurs (investisseurs locatifs)
En indivision (en cas d’héritage ou de divorce par exemple)
Et il s’adresse à ceux qui :
- Souhaitent réduire leur taux d’endettement
- Ont besoin de liquidités pour un nouveau projet (travaux, achat, succession…)
- Ont un profil compliqué pour les banques classiques (revenus fluctuants, fichage, etc.) mais un patrimoine solide
Bon à savoir - Rachat hypothécaire FICP : c’est possible ?
Oui, dans certains cas, un propriétaire fiché à la Banque de France (FICP) peut accéder à un rachat de crédits hypothécaire, à condition de disposer d’une marge hypothécaire suffisante, de revenus stables, et de ne pas être en situation de saisie imminente. Ce type de dossier, souvent délicat, nécessite un montage sur mesure, généralement accompagné par des experts spécialisés dans les situations complexes.
Quelles sont les étapes d’un rachat de crédits avec hypothèque ?
Étude de faisabilité
Analyse de vos dettes, de vos revenus, et de la valeur de votre bien
Calcul du ratio et de la marge hypothécaire
Montage du dossier
Pièces justificatives classiques + estimation immobilière
Intervention d’un notaire obligatoire pour l’inscription de l’hypothèque
Proposition de rachat
Taux, durée, mensualité, coût total
Conditions spécifiques liées à l’hypothèque
Signature chez le notaire
Acte d’hypothèque signé
Mainlevée automatique prévue en fin de prêt
Documents à préparer pour gagner du temps
- Pièce d’identité + justificatif de domicile
- Derniers bulletins de salaire et avis d’imposition
- Tableaux d’amortissement de tous les crédits en cours
- Estimation récente du bien immobilier
- Relevé de compte des 3 derniers mois
- Éventuel jugement de divorce ou convention d’indivision
Avantages du rachat de crédit hypothécaire
| Avantages | Description |
|---|---|
| Taux d’intérêt plus bas | Grâce à la garantie de votre bien immobilier, les prêteurs prennent moins de risques, ce qui réduit vos coûts. |
| Montants empruntables plus élevés | La valeur de votre bien permet d’emprunter plus, avec des durées de remboursement flexibles adaptées à vos besoins. |
| Trésorerie supplémentaire possible | Vous pouvez inclure une trésorerie dans votre rachat pour financer rénovations, projets personnels ou consolidation de dettes. |
| Financement de projets importants | Le rachat avec trésorerie facilite la réalisation de projets grâce à des montants plus importants. |
| Simplification et réduction des dettes | Regroupement de plusieurs dettes en un seul prêt pour gérer plus facilement vos remboursements et réduire potentiellement votre taux global. |
Types de propriétés acceptées dans le rachat de crédit hypothécaire
Maisons individuelles : Que vous possédiez une charmante maison de banlieue, une maison de campagne, ou une demeure urbaine, le rachat de crédits hypothécaire peut répondre à vos besoins financiers tout en mettant en avant la valeur nette que détient votre maison.
Appartements et condominiums : Les propriétaires d’appartements et de condominiums peuvent également bénéficier de nos solutions. Nous reconnaissons la diversité des modes de vie urbains, et notre programme est adapté pour tenir compte de la propriété en copropriété.
Propriétés locatives : Si vous êtes propriétaire d’une propriété locative, vous pourriez utiliser les fonds pour des améliorations locatives, des rénovations, ou d’autres projets visant à optimiser la valeur de votre investissement immobilier.
Résidences secondaires : Les propriétaires de résidences secondaires peuvent également être admissibles. Que votre résidence secondaire soit un refuge de montagne, une maison au bord de l’eau, ou une escapade à la campagne, nous sommes là pour soutenir vos projets personnels.
Propriétés avec hypothèque en cours : Si votre propriété a déjà une hypothèque en cours, cela ne pose généralement pas de problème.