Capacité d’emprunt : comment la calculer en 2026
En 2026, la capacité d’emprunt reste un critère central pour accéder à un crédit immobilier ou à un financement important. Pourtant, de nombreux ménages la surestiment ou la calculent mal. Résultat : refus de financement, projets reportés ou mensualités trop lourdes. Comprendre comment calculer correctement sa capacité d’emprunt permet d’anticiper, d’ajuster ses mensualités et, dans certains cas, d’envisager des solutions comme le regroupement de crédits.
Qu’est-ce que la capacité d’emprunt exactement ?
La capacité d’emprunt correspond au montant maximum que vous pouvez emprunter sans mettre en danger votre équilibre financier. Elle dépend principalement de vos revenus, de vos charges, de la durée du crédit et du taux appliqué.
Contrairement à une idée répandue, elle ne se limite pas à un simple pourcentage de salaire. Elle doit aussi tenir compte de votre reste à vivre, c’est-à-dire la somme disponible chaque mois après paiement des charges et des crédits.
(Source : Banque de France – Comprendre l’endettement des ménages)
Le taux d’endettement en 2026 : la règle des 35 %
En 2026, la règle de référence reste celle fixée par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) : le taux d’endettement ne doit généralement pas dépasser 35 % des revenus nets, assurance comprise.
Exemple simple :
Revenus nets mensuels : 2 500 €
Mensualité maximale recommandée :
2 500 € × 35 % = 875 €
Ce plafond inclut tous les crédits en cours, y compris crédit auto, prêt personnel ou crédit renouvelable.
(Source : HCSF – Recommandations sur l’octroi de crédits aux particuliers)
Revenus pris en compte dans le calcul
Les revenus retenus ne se limitent pas au salaire. En 2026, sont généralement pris en compte :
Salaires nets avant impôt
Revenus indépendants (avec moyenne sur plusieurs années)
Pensions et retraites
Revenus locatifs (souvent retenus à 70 %)
Les aides sociales ne sont que rarement intégrées, ou de manière très partielle.
(Source : Service-public.fr – Capacité d’emprunt et revenus pris en compte)
Un calcul fiable doit intégrer toutes les charges récurrentes, pas uniquement les crédits :
Crédits en cours
Loyers (si résidence principale non acquise)
Pensions alimentaires
Charges fixes élevées et incompressibles
C’est souvent à ce stade que la capacité d’emprunt est surestimée. Oublier une charge fausse totalement l’estimation.
(Source : Banque de France – Budget des ménages et prévention du surendettement)
Capacité d’emprunt et reste à vivre : un équilibre indispensable
Deux profils peuvent avoir le même taux d’endettement mais une situation très différente.
Exemple comparatif :
| Profil | Revenus | Mensualités | Reste à vivre |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 1 800 € | 630 € (35 %) | 1 170 € |
| Couple avec enfant | 3 200 € | 1 120 € (35 %) | 2 080 € |
Le second profil a un reste à vivre plus élevé, mais aussi davantage de dépenses. En 2026, le reste à vivre devient un critère aussi important que le taux d’endettement.
(Source : Observatoire national de la pauvreté et de l’exclusion sociale (ONPES))
Comment augmenter sa capacité d’emprunt légalement
Lorsque la capacité d’emprunt est insuffisante, plusieurs leviers existent :
Allonger la durée du crédit
Réduire les charges existantes
Regrouper plusieurs crédits en une seule mensualité
Rééquilibrer son budget avant toute demande de financement
Le regroupement de crédits permet notamment de baisser le taux d’endettement apparent et d’améliorer le reste à vivre, sans augmenter les revenus.
(Source : Service-public.fr – Regroupement de crédits et impact budgétaire)
Simulation : l’impact des mensualités sur la capacité d’emprunt
Situation initiale :
Revenus : 2 400 €
Mensualités actuelles : 900 €
Taux d’endettement : 37,5 % → au-dessus du seuil
Après ajustement des mensualités :
Nouvelles mensualités : 780 €
Nouveau taux d’endettement : 32,5 %
Capacité d’emprunt redevenue compatible avec un projet immobilier
Ce type de rééquilibrage est souvent déterminant pour concrétiser un projet en 2026.
(Source : Banque de France – Calcul du taux d’endettement)
Pourquoi une simulation reste indispensable en 2026
Une simulation de capacité d’emprunt permet de :
Tester plusieurs scénarios de durée et de taux
Mesurer l’impact réel des mensualités
Anticiper un refus de financement
Identifier des leviers d’optimisation budgétaire
Elle constitue la base de toute réflexion sérieuse avant un projet de financement.
Pauline Duhamel | A propos de l’auteur Pauline Duhamel suit principalement les thématiques crédit, assurance, courtage, technologies, design… Lire la suite Courtier J’optimise |
