Immobilier neuf ou ancien : que choisir pour optimiser son budget
Le choix entre un bien immobilier neuf ou ancien est déterminant quand on cherche à optimiser son budget d’achat, que ce soit pour habiter ou investir. Les deux options ont des coûts très différents – achat, notaire, frais de fonctionnement, entretien, consommation énergétique – et le contexte du marché immobilier français en 2025 rend cette réflexion encore plus stratégique.
Les différences de prix d'achat entre neuf et ancien
L’immobilier neuf coûte en moyenne 15% à 30% de plus que l’ancien, selon plusieurs études.
Cette surcharge s’explique en partie par le standing, la performance énergétique et les garanties des logements neufs.
Selon Maslow Immo, le prix moyen du neuf s’élève à 4 868€/m², contre 3 573€/m² pour l’ancien avant rénovation. Autrement dit, investir dans le neuf peut demander un effort initial plus important.
(Sources : Prosper Conseil, L’immobilier par SeLoger, Maslow)
Les frais annexes : notaire, fiscalité et aides
Un des leviers d’optimisation majeur : les frais de notaire. Dans le neuf, ils sont généralement entre 2% et 3% du prix d’achat, dans l’ancien, ils grimpent à 7-8%.
De plus, les biens neufs bénéficient souvent d’avantages comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ) : en 2025, le PTZ reste accessible pour le neuf, ce qui peut alléger fortement le coût de financement. Cet écart signifie qu’un achat neuf peut revenir moins cher « à l’entrée » qu’on ne le croit, en incluant ces frais.
(Sources : Immobilier Notaires)
Coût à l'usage : énergie, entretien et confort
Le neuf séduit particulièrement par ses performances énergétiques : grâce aux normes RE2020, les bâtiments neufs sont très peu énergivores, ce qui peut engendrer des économies significatives sur les factures.
De plus, un logement neuf demande généralement moins de travaux : pas de gros rafraîchissement, pas de rénovation lourde à prévoir dans les premières années.
A l’inverse, les biens anciens peuvent nécessiter des travaux (isolation, électricité, plomberie) qui pèsent sur le budget à moyen et long terme.
(Sources : L’immobilier par SeLoger, Prosper Conseil)
Si l’achat est pour de l’investissement, la question de la valorisation patrimoniale se pose. les logements anciens, surtout rénovés, peuvent prendre de la velur, notamment dans des zones centrales ou très recherchées.
Mais selon Maslow Immo, une comparaison coût total montre que le neuf peut s’avérer quasi équivalent à l’ancien rénové, une fois pris en compte les travaux, les frais et la performance énergétique. Autrement dit, l’ancien ne garantit pas systématiquement une plus grande rentabilité : le neuf bien choisi peut être très compétitif.
(Sources : Le Point.fr, Maslow Immo)
Risques et tendances du marché immobilier en 2025
Le marché de l’immobilier neuf connaît des tensions : selon certaines sources, la construction de logements neufs a fortement ralenti, ce qui peut limiter l’offre et augmenter le coût €/m² à la revente.
Par ailleurs, l’écart de prix entre neuf et ancien peut parfois se réduire. Dans certaines villes, des programmes neufs sont vendus « au prix de l’ancien », notamment grâce à des rabais ou des aides.
Enfin, l’évolution de la réglementation énergétique (DPE, RE2020) pourrait renchérir le coût des rénovations dans l’ancien, modifiant la donne financière.
(Sources : LeMonde.fr,)
Comment faire le bon choix pour votre budget
- Définissez votre objectif : habiter ou investir ? Horizon de revente ? Capacité d’apport ?
- Simulez les coûts : achat, notaire, travaux, consommation énergétique
- Comparez les scénarios : le neuf peut sembler plus cher à l’achat, mais être plus économique à l’usage ; l’ancien peut offrir une plus-value, mais demande un entretien plus régulier
- Prenez en compte les aides : PTZ, dispositifs fiscaux, subventions rénovation
- Faites vous accompagner : un expert peut vous aider à modéliser votre projet et optimiser votre budget
Pauline Duhamel | A propos de l’auteur Pauline Duhamel suit principalement les thématiques crédit, assurance, courtage, technologies, design… Lire la suite Courtier J’optimise |
