Comprendre le rachat de crédit hypothécaire sur 20 ans
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Comment fonctionne un rachat de crédit hypothécaire sur 20 ans ?
Un rachat de crédit hypothécaire sur 20 ans consiste à regrouper plusieurs financements dans un nouveau crédit remboursé sur 240 mois, avec un bien immobilier apporté en garantie. Cette durée permet d’étaler un capital important et peut réduire l’effort mensuel, en contrepartie d’une durée de remboursement longue et d’un coût global à examiner attentivement.
si le financement est remboursé chaque mois pendant la totalité des 20 années prévues.
Combien peut représenter une mensualité sur 240 mois ?
La mensualité dépend du montant refinancé, du taux, des frais, de l’assurance éventuelle et du profil de l’emprunteur. Pour comprendre uniquement l’effet du capital, voici plusieurs simulations réalisées avec un taux fixe hypothétique de 5 %, hors assurance et frais.
| Capital financé | Durée | Mensualité indicative | Total théorique | Intérêts théoriques |
|---|---|---|---|---|
| 100 000 € | 240 mois | ≈ 660 €/mois | ≈ 158 389 € | ≈ 58 389 € |
| 150 000 € | 240 mois | ≈ 990 €/mois | ≈ 237 584 € | ≈ 87 584 € |
| 200 000 € | 240 mois | ≈ 1 320 €/mois | ≈ 316 779 € | ≈ 116 779 € |
| 250 000 € | 240 mois | ≈ 1 650 €/mois | ≈ 395 973 € | ≈ 145 973 € |
Votre montant n’est pas dans le tableau ?
Utilisez vos propres crédits pour obtenir une première estimation adaptée à votre situation.
Du bien immobilier à la nouvelle mensualité : les étapes
Contrairement à un simple regroupement de crédits à la consommation, le rachat hypothécaire s’appuie sur un bien immobilier. L’ensemble du dossier est étudié avant la mise en place du nouveau financement.
Votre situation financière est analysée
Revenus, charges, crédits en cours, capitaux restant dus et objectifs sont étudiés afin d’évaluer le projet.
Le bien immobilier est pris en compte
Sa valeur constitue une donnée importante, puisque le bien est destiné à garantir le nouveau financement.
Les financements à reprendre sont définis
Crédit immobilier, prêts personnels, auto, travaux ou autres encours peuvent être étudiés selon le dossier.
Une nouvelle mensualité est calculée
Le montant refinancé est réparti sur la durée retenue, par exemple 240 mois dans le cadre d’un financement sur 20 ans.
Exemple : un propriétaire regroupe 150 000 € sur 20 ans
Prenons le cas fictif d’un foyer propriétaire qui rembourse plusieurs financements. L’objectif est uniquement d’illustrer le mécanisme d’un regroupement sur 240 mois.
Hypothèse : 150 000 € financés sur 240 mois à un taux fixe fictif de 5 %, hors assurance et frais.
passer de 1 630 € de remboursements mensuels à environ 990 € ne signifie pas économiser 640 €. La différence provient du refinancement du capital sur une nouvelle durée de 20 ans. Il faut donc analyser simultanément la mensualité, le TAEG, la durée et le coût total.
Pour 150 000 €, que changent 15, 20 ou 25 ans ?
Comparons le même capital de 150 000 € au même taux hypothétique de 5 %. Plus la barre est longue, plus la mensualité est élevée.
Pourquoi la valeur du bien est-elle importante ?
Dans un rachat hypothécaire , le prêteur ne s’intéresse pas seulement aux revenus et aux mensualités. Il étudie également le bien servant de garantie au financement.
La valeur du patrimoine doit être rapprochée du capital global que vous souhaitez refinancer.
Une estimation du bien permet d’apprécier la valeur de la garantie immobilière.
L’établissement examine les sommes nécessaires pour solder les différents crédits concernés.
Revenus, charges, reste à vivre, âge, patrimoine et capacité de remboursement participent également à l’étude.
Quand une durée de 20 ans peut-elle être étudiée ?
Aucune durée ne convient automatiquement à tous les propriétaires. Néanmoins, 240 mois peuvent notamment être comparés lorsque plusieurs des situations suivantes sont réunies.
Un bien immobilier peut servir de garantie dans le cadre du financement.
Une durée courte entraînerait une mensualité difficilement compatible avec le budget du foyer.
Plusieurs échéances différentes réduisent chaque mois la marge budgétaire disponible.
L’objectif est de rééquilibrer les charges tout en conservant une durée cohérente.
20 ans est-il réaliste dans votre cas ?
Comparez votre capital, vos revenus et vos charges plutôt que de choisir la durée uniquement sur le papier.
20 ans peut être pertinent… mais pas dans tous les dossiers
Votre priorité est de retrouver un effort mensuel compatible avec votre budget
- une durée de 10 ou 15 ans produit une mensualité trop importante ;
- le capital à refinancer est élevé ;
- votre reste à vivre doit être amélioré ;
- le coût total reste acceptable au regard de votre objectif ;
- la valeur de votre bien permet d’étudier une garantie adaptée.
Votre budget permet peut-être de rembourser plus rapidement
- une mensualité plus élevée resterait confortable ;
- vous souhaitez réduire le coût financier du crédit ;
- votre capital à regrouper est relativement limité ;
- vous ne souhaitez pas rester engagé pendant 240 mois ;
- la baisse obtenue par rapport à une durée plus courte est faible.
Que représente le seuil de 60 % lors d’un regroupement de crédits ?
Lorsqu’une opération regroupe à la fois des crédits immobiliers et d’autres crédits, la réglementation tient notamment compte de la proportion représentée par les encours immobiliers.
Il intervient pour déterminer le régime applicable à certaines opérations selon la part représentée par les crédits immobiliers regroupés.
Ne regardez pas uniquement la nouvelle mensualité
Une diminution de mensualité peut être attractive, mais un rachat hypothécaire doit être analysé dans son ensemble.
Les intérêts
Plus le capital reste longtemps emprunté, plus les intérêts peuvent augmenter à taux identique.
La garantie
La mise en place d’une garantie hypothécaire génère des coûts spécifiques.
Les autres frais
Frais de dossier, de courtage ou autres coûts peuvent intervenir selon l’opération.
Le TAEG
Il constitue un indicateur essentiel pour comparer le coût de plusieurs solutions de financement.
Votre durée idéale dépend de vos propres chiffres
Deux propriétaires souhaitant regrouper exactement le même montant peuvent avoir besoin de durées différentes selon leurs revenus, leurs charges, leur patrimoine et leurs objectifs.
Estimez votre projet de regroupement
Renseignez votre situation pour obtenir une première estimation et vérifier si 20 ans mérite réellement d’être étudié.
Les réponses essentielles sur le rachat de crédit hypothécaire sur 20 ans
20 ans représentent combien de mensualités ?
Une durée de 20 ans correspond à 240 mois, soit 240 échéances lorsque le remboursement est prévu mensuellement.
Faut-il être propriétaire pour réaliser un rachat de crédit hypothécaire ?
Le rachat hypothécaire repose sur la mise en place d’une garantie immobilière. Il suppose donc qu’un bien immobilier puisse être apporté en garantie dans le cadre du dossier.
Pourquoi choisir 20 ans plutôt que 15 ans ?
À capital et taux identiques, 20 ans permettent d’obtenir une mensualité plus faible que 15 ans, mais entraînent généralement davantage d’intérêts. Le choix dépend donc de l’équilibre recherché entre effort mensuel et coût total.
Peut-on regrouper un crédit immobilier et des crédits à la consommation ?
Une opération de regroupement peut comprendre différentes catégories de crédits. La composition exacte de l’opération, la garantie utilisée et les caractéristiques du dossier déterminent ensuite le régime et les modalités applicables.
Peut-on inclure une trésorerie supplémentaire ?
Un besoin de trésorerie complémentaire peut être étudié avec le regroupement, sous réserve de la capacité de remboursement, de la valeur du patrimoine et des critères de l’établissement prêteur.
Le rachat de crédit hypothécaire réduit-il toujours le coût total ?
Non. Une mensualité plus faible peut résulter d’un allongement de la durée de remboursement. Celui-ci peut augmenter le coût total du financement. Il faut donc comparer la mensualité, le TAEG, la durée et le coût global.
Le bien immobilier devient-il la propriété de la banque ?
Non. La mise en place d’une hypothèque constitue une garantie au profit du créancier. L’emprunteur reste propriétaire de son bien, sous réserve du respect de ses obligations de remboursement.
Peut-on rembourser un rachat hypothécaire avant les 20 ans ?
Un remboursement anticipé total ou partiel peut être possible. Les modalités et éventuelles indemnités dépendent des dispositions applicables et des conditions prévues au contrat.
Sources et méthode
- Code de la consommation, articles L314-10 à L314-14 : dispositions relatives aux opérations de regroupement de crédits.
- Code de la consommation, article L314-12 : dispositions applicables aux regroupements garantis par une hypothèque ou une sûreté comparable sur un bien immobilier à usage d’habitation.
- Code de la consommation, article R314-18 : règles relatives au seuil de 60 % de crédits immobiliers dans certaines opérations de regroupement.
- Banque de France : informations relatives aux taux d’usure applicables aux crédits immobiliers.
- Service-Public.fr : informations générales relatives au crédit immobilier, au TAEG et à la garantie hypothécaire.
- Les simulations présentées dans ce guide reposent sur un taux fixe fictif de 5 % et sur la formule d’un prêt amortissable à mensualités constantes, hors assurance et frais.
Les chiffres et situations présentés sont exclusivement pédagogiques et ne constituent pas une offre de financement. Toute demande reste soumise à l’étude et à l’acceptation de l’établissement prêteur. Une diminution de mensualité peut résulter d’un allongement de la durée de remboursement et entraîner une augmentation du coût total du crédit.